粵港澳大灣區(qū)作為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略布局，發(fā)展規(guī)劃即將出臺(tái)，有望引領(lǐng)中國(guó)新一輪對(duì)外開(kāi)放和科技創(chuàng)新，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展為其帶來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)，尤其是身處粵港澳大灣區(qū)的房企，未來(lái)如何根據(jù)大灣區(qū)的發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃或是房企的制勝關(guān)鍵。
作為粵派老牌房企，大灣區(qū)的布局會(huì)對(duì)雅居樂(lè)的戰(zhàn)略行動(dòng)和目標(biāo)帶來(lái)哪些變化呢？為此，新浪樂(lè)居邀請(qǐng)到雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼商業(yè)管理集團(tuán)總裁張中略，來(lái)談一下他對(duì)于粵港澳大灣區(qū)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化以及雅居樂(lè)未來(lái)發(fā)展布局等的看法和見(jiàn)解。
雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼商業(yè)管理集團(tuán)總裁張中略
一身筆挺的黑色西裝配上藍(lán)白色襯衫，一副黑色半框眼鏡，加之親切隨和的談吐，張中略給人的印象既紳士又文質(zhì)彬彬。
對(duì)于大灣區(qū)會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的主要變化，張中略認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)是房企業(yè)務(wù)多元化的試驗(yàn)場(chǎng)和熱門(mén)區(qū)域，市場(chǎng)將走向多業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展模式也將隨之升級(jí)；房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系將更為緊密，也將由粗放走向精細(xì)，由傳統(tǒng)走向創(chuàng)新。
但同時(shí)，他也認(rèn)為土地供應(yīng)制約以及“新常態(tài)”下的政府調(diào)控也會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)一定挑戰(zhàn)和制約。
深耕大灣區(qū) 積極謀劃升級(jí)
1992年，雅居樂(lè)從中山起家，作為廣東本土房企，雅居樂(lè)是出生在大灣區(qū)的企業(yè)，也是成長(zhǎng)于大灣區(qū)的企業(yè)。26年來(lái)，雅居樂(lè)把房子蓋到了全國(guó)大部分地區(qū)甚至布局海外，而深耕粵港澳大灣區(qū)，依然是雅居樂(lè)不變的發(fā)展目標(biāo)。
雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁兼商業(yè)管理集團(tuán)總裁張中略接受采訪
“雅居樂(lè)非?？春没浉郯拇鬄硡^(qū)的發(fā)展前景，將立足于過(guò)去的深耕多年的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，圍繞大灣區(qū)城市進(jìn)行多業(yè)態(tài)、多維度的深度布局，助推企業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展?！睆堉新韵蛴浾哒f(shuō)道。
把粵港澳大灣區(qū)定位為世界級(jí)灣區(qū)，為雅居樂(lè)集團(tuán)的業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)重大商機(jī)。在雅居樂(lè)2018年預(yù)計(jì)推出的項(xiàng)目中，大灣區(qū)項(xiàng)目就占有四分之一，“未來(lái)，深耕粵港澳大灣區(qū)仍將是雅居樂(lè)重要的發(fā)展方向之一?！?/span>
據(jù)了解，至今雅居樂(lè)已在粵港澳大灣區(qū)的中山、廣州、惠州等地精心打造超過(guò)70個(gè)項(xiàng)目，并且雅居樂(lè)在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備超1100萬(wàn)，占雅居樂(lè)整體土地儲(chǔ)備的32.5%，未來(lái)潛力十分巨大。
對(duì)于粵港澳大灣區(qū)各城市之間存在的梯度差異，張中略表示“雅居樂(lè)會(huì)根據(jù)大灣區(qū)各城市的定位和產(chǎn)業(yè)特征，積極爭(zhēng)取合作機(jī)會(huì)，融入到城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)興城的發(fā)展戰(zhàn)略中。”
同時(shí)，雅居樂(lè)積極開(kāi)發(fā)具創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。作為雅居樂(lè)在灣區(qū)新推出的生態(tài)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目——中山雅居樂(lè)民森迪茵湖小鎮(zhèn)，除了擁有優(yōu)越的區(qū)位，項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)鏈上還可以全面與中山、南沙展開(kāi)合作，強(qiáng)力融入粵港澳大灣區(qū)核心城市群。項(xiàng)目從今年年初開(kāi)售至今已累計(jì)銷(xiāo)售超過(guò)9個(gè)億。
雅居樂(lè)未來(lái)將會(huì)“繼續(xù)透過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌及股權(quán)收購(gòu)等方式，來(lái)增加雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備，為長(zhǎng)遠(yuǎn)銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)奠下穩(wěn)固根基?！?/span>
“1+N”戰(zhàn)略布局 版圖擴(kuò)至海外
時(shí)值雅居樂(lè)成立26周年之際，在市場(chǎng)追求多元化發(fā)展的大背景下，雅居樂(lè)也開(kāi)始了以“1+N”運(yùn)營(yíng)模式為核心的多元化發(fā)展戰(zhàn)略。目前，雅居樂(lè)完成了以地產(chǎn)為主、多元業(yè)務(wù)并行的布局調(diào)整，旗下分成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊，其版圖也擴(kuò)展到全國(guó)甚至布局海外地區(qū)。
今年2月9日，雅居樂(lè)旗下的雅生活集團(tuán)在港上市，作為國(guó)內(nèi)第七家登陸港股的物業(yè)公司，雅生活對(duì)自己信心十足，也為其未來(lái)發(fā)展打下穩(wěn)健的基礎(chǔ)；在環(huán)保領(lǐng)域，雅居樂(lè)努力整合各方資源，投入已經(jīng)達(dá)到十幾億，并積極推動(dòng)環(huán)保教育。
同時(shí)雅居樂(lè)還積極在旅游、健康、體育以及智能科技等方面尋求合作，實(shí)施“1+N”全面戰(zhàn)略布局?！拔磥?lái)，雅居樂(lè)不僅僅要做地產(chǎn)的制造商，更要努力成為以地產(chǎn)為核心、貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供應(yīng)商和運(yùn)營(yíng)者，致力于成為‘優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)商’，助力每一個(gè)人的精彩生活?！?/span>
而隨著消費(fèi)升級(jí)和生活水平的提升，使得人們對(duì)于居住屬性與功能的要求和關(guān)注越來(lái)越高，張中略認(rèn)為“我國(guó)正處于消費(fèi)升級(jí)的大潮中。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，滿足不同人群的居住需求，則顯得更為關(guān)鍵?！?/span>
“雅居樂(lè)將堅(jiān)守一生樂(lè)活的品牌理念，不斷推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新和升級(jí)，優(yōu)化居住環(huán)境、提升居住品質(zhì)、滿足不同人群的住房需求，做新生活和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的創(chuàng)造者和引領(lǐng)者?！?/span>
2017年，雅居樂(lè)銷(xiāo)售額897.10億，同比增長(zhǎng)52.4%，離千億房企的距離越來(lái)越近。包括德銀、里昂證券、瑞士信貸、摩根士丹利等多家證券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛給雅居樂(lè)上調(diào)評(píng)級(jí)。同時(shí)，2017年整年內(nèi)，穆迪及標(biāo)普也一致上調(diào)雅居樂(lè)的評(píng)級(jí)展望至“正面”。
作為粵派房企，隨著多元化的布局和發(fā)展，以及粵港澳大灣區(qū)政策的實(shí)施，相信雅居樂(lè)未來(lái)會(huì)有更大的發(fā)展空間，取得更為耀眼的成績(jī)。
以下為新浪樂(lè)居與張中略先生的對(duì)話精選：
新浪樂(lè)居：粵港澳大灣區(qū)會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些機(jī)遇？您對(duì)粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有什么建議？
張中略：首先要緊跟消費(fèi)升級(jí)，推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)。當(dāng)下，我國(guó)正處于消費(fèi)升級(jí)的大潮中。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，滿足不同人群的居住需求，則顯得更為關(guān)鍵。
其次要瞄準(zhǔn)城市定位，發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。作為一家發(fā)端成長(zhǎng)于大灣區(qū)的企業(yè)，雅居樂(lè)將持續(xù)關(guān)注即將出臺(tái)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展綱要》，根據(jù)大灣區(qū)各城市的定位和產(chǎn)業(yè)特征，積極爭(zhēng)取合作機(jī)會(huì)，融入到城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)興城的發(fā)展戰(zhàn)略中。同時(shí)，作為一家以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行的企業(yè)，雅居樂(lè)還致力于結(jié)合市場(chǎng)需求、區(qū)域特點(diǎn)和自身優(yōu)勢(shì),研究發(fā)展特色小鎮(zhèn)。
新浪樂(lè)居：粵港澳大灣區(qū)會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些主要變化？
張中略：第一，粵港澳大灣區(qū)是房企業(yè)務(wù)多元化的試驗(yàn)場(chǎng)和熱門(mén)區(qū)域，市場(chǎng)走向多元發(fā)展、發(fā)展模式升級(jí)。灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，是城市群經(jīng)濟(jì)、城市之間的共融發(fā)展、城市產(chǎn)業(yè)的相互協(xié)同、城市空間的營(yíng)造和運(yùn)營(yíng)。作為中國(guó)城市和城市群建設(shè)、發(fā)展的重要參與者，中國(guó)房企正在由傳統(tǒng)的“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)向“城市配套服務(wù)商”、“城市運(yùn)營(yíng)商”角色轉(zhuǎn)變。商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)城開(kāi)發(fā)、物流地產(chǎn)、教育醫(yī)療等等與城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)有關(guān)的新業(yè)務(wù)在這里聚集。
第二，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系將更為緊密。廣深港引領(lǐng)下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域協(xié)同和集聚發(fā)展，是粵港澳大灣區(qū)未來(lái)的重點(diǎn)。當(dāng)前，粵港澳大灣區(qū)各城市規(guī)劃了各自的未來(lái)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)必然要考慮城市發(fā)展特點(diǎn)，與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系將更為緊密。
通過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)方式出讓土地，與房企合作，成為大灣區(qū)內(nèi)眾多一二線城市越來(lái)越多采用的方法；而依靠地產(chǎn)搭載產(chǎn)業(yè)能力去獲取項(xiàng)目資源，也是房企的重要訴求。
第三，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將由粗放走向精細(xì)，由單一走向多元。粵港澳大灣區(qū)各城普遍面臨“土地資源局限”狀況。搞房地產(chǎn)“成本上升”是大勢(shì)所趨。政府政策通過(guò)疏導(dǎo)“供需結(jié)構(gòu)”調(diào)整，緩減供需矛盾、引導(dǎo)資金均衡。作為生產(chǎn)、服務(wù)、生活三者載體的房地產(chǎn)市場(chǎng)將被賦予更多內(nèi)涵。未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展模式升級(jí)，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將由粗放走向精細(xì)，由單一走向多元。
新浪樂(lè)居：有哪些問(wèn)題會(huì)成為粵港澳大灣區(qū)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約因素？
張中略：珠三角重點(diǎn)城市普遍土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高。在一級(jí)土地市場(chǎng)上表現(xiàn)為珠三角土地成交面積逐年下降，近兩年趨勢(shì)尤其明顯。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬(wàn)㎡下降至2017年上半年的1631萬(wàn)㎡。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)以“供需雙控”為主要特點(diǎn)，除限購(gòu)限貸限售外，包括城市更新、土地調(diào)控、及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等長(zhǎng)期調(diào)控措施將對(duì)大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)生制約影響。
新浪樂(lè)居：能否介紹下雅居樂(lè)在粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局以及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃？深耕大灣區(qū)對(duì)雅居樂(lè)的發(fā)展有什么影響？
張中略：雅居樂(lè)是出生在大灣區(qū)的企業(yè)，也是成長(zhǎng)于大灣區(qū)的企業(yè)。1992年，雅居樂(lè)從中山起家，26年來(lái)，雅居樂(lè)深耕粵港澳大灣區(qū)，至今已在粵港澳大灣區(qū)精心打造超過(guò)70個(gè)項(xiàng)目。目前，雅居樂(lè)在粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備超1100萬(wàn)，占雅居樂(lè)整體土地儲(chǔ)備的32.5%，未來(lái)潛力十分巨大。
目前在雅居樂(lè)大灣區(qū)的項(xiàng)目中，位于粵港澳大灣區(qū)幾何中心的中山雅居樂(lè)民森迪茵湖小鎮(zhèn)，占地約3500畝，處于廣州南沙、珠海橫琴、深圳前海三大經(jīng)濟(jì)自貿(mào)區(qū)所包圍的中心位置，擁有優(yōu)越的區(qū)位。同時(shí)，項(xiàng)目背靠大中山，在產(chǎn)業(yè)鏈上可以全面與中山、南沙展開(kāi)合作，強(qiáng)力融入粵港澳大灣區(qū)核心城市群。項(xiàng)目從今年年初開(kāi)售至今已累計(jì)銷(xiāo)售超過(guò)9個(gè)億。
2018年預(yù)計(jì)推出的項(xiàng)目中，大灣區(qū)項(xiàng)目就占有四分之一。2018年上半年，雅居樂(lè)在佛山、江門(mén)等大灣區(qū)內(nèi)拍的多幅地塊，并推出中山雅居樂(lè)民森迪茵湖小鎮(zhèn)、雅居樂(lè)惠州御賓府等多個(gè)灣區(qū)項(xiàng)目；2018年下半年，雅居樂(lè)還將在珠海、中山、江門(mén)等地推出多個(gè)灣區(qū)新項(xiàng)目。
目前，國(guó)家致力推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展，以及把“粵港澳大灣區(qū)”定位為世界級(jí)灣區(qū)，為雅居樂(lè)的業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)重大商機(jī)。未來(lái)，深耕粵港澳大灣區(qū)仍將是雅居樂(lè)重要的發(fā)展方向。
在全國(guó)布局的戰(zhàn)略基礎(chǔ)下，雅居樂(lè)還將繼續(xù)深入華南一、二線城市群，以期望獲得聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，雅居樂(lè)積極開(kāi)發(fā)具創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。同時(shí)繼續(xù)透過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌及股權(quán)收購(gòu)等方式，來(lái)增加雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備，為長(zhǎng)遠(yuǎn)銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)奠下穩(wěn)固根基。
新浪樂(lè)居：雅居樂(lè)曾提出未來(lái)三到五年內(nèi)，爭(zhēng)取地產(chǎn)占一半，其他產(chǎn)業(yè)占一半，那么目前在規(guī)模和投資拓展等方面，雅居樂(lè)有哪些戰(zhàn)略行動(dòng)和目標(biāo)？
張中略：自2015年起，雅居樂(lè)業(yè)務(wù)架構(gòu)由“以地產(chǎn)為重”調(diào)整為“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運(yùn)營(yíng)模式。目前，雅居樂(lè)是一家以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行的綜合性企業(yè)集團(tuán)，旗下已擁有地產(chǎn)、雅生活等九大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋國(guó)內(nèi)外超100個(gè)城市。未來(lái)，雅居樂(lè)不僅僅要做地產(chǎn)的制造商，更努力成為以地產(chǎn)為核心、貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供應(yīng)商和運(yùn)營(yíng)者，致力于成為“優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)商”，助力每一個(gè)人的精彩生活。
